[IB탈탈털기] 건설사 PF 리스크, 브릿지론 패닉은 끝났나.. 선별 관리 새로운 국면 돌입

국내 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장은 2022년 레고랜드 사태 이후 패닉 상태에 빠졌지만 2025년 현재 일부 주요 시공사를 중심으로 안정화 조짐을 보이고 있다. 대형 건설사들이 주도하는 서울 및 수도권 사업장에서 본PF 전환이 가속화되면서 브릿지론 기반 리스크가 급격히 축소됐다.

여전히 지방 중소형 주택시장과 시공 능력이 충분하지 않은 건설사들 사이에서는 리스크가 지속되고 있다. 그러나 2024년을 기점으로 주요 시공사들이 브릿지론 사업장의 본PF 전환을 서두르면서, 구조적으로 리스크를 관리하는 체계로 전환한 것이다. 현대건설, 포스코이앤씨, GS건설 등 상위 8개 주요 건설사의 포트폴리오를 분석한 결과, 2023년 말 대비 브릿지론 기반 우발채무는 평균 40% 이상 감소했다. 본PF 전환 성공률이 크게 높아진 가운데, 브릿지론 단계에 머물러 있는 사업장 수는 과거 대비 절반 이하로 줄었다.

더불어 주요 시공사들이 현금성자산을 빠르게 확충하며 외부 충격에 대비한 유동성 대응 능력을 강화하고 있다. 2024년 별도 기준, 현대건설은 3조 2000억원, 포스코이앤씨는 1조 700억원의 현금을 각각 확보했고 대우건설, BS한양 등도 대규모 유동성을 기반으로 대응 체계를 구축했다. 그 중 일부 건설사는 미착공 리스크가 높은 브릿지론을 거의 완전히 해소하거나(코오롱글로벌, 포스코이앤씨), 비주택·인프라 사업으로 리스크를 분산시키는 전략(BS한양)도 병행하고 있다.

전문가들은 이러한 흐름에 대해 “부동산 PF 리스크는 예전만큼의 전면적 패닉 상황이 아니다”라고 평가한다. 한 신용평가사 관계자는 “PF 부실 위험은 과거처럼 시장 전체를 위협하는 형태가 아니라, 개별 프로젝트와 지역 상황에 따라 선별적으로 나타나는 구조로 전환됐다”며 “지방 중소형 주택 분양시장 부진이 일부 사업장 리스크를 키울 수 있어, 향후 분양성과에 따른 리스크가 심화될 것”이라고 진단했다.

주요 건설사 PF 리스크 점검: 현대건설 ‘안정화’, 코오롱 및 포스코 '우발부채 해소', GS건설 '리스크 지속'